Che cos’è un contratto preliminare di locazione?
Sentiamo spesso parlare del contratto di locazione, ma sappiamo cosa sia invece un contratto preliminare di locazione? Si tratta anche in questo caso di un accordo in cui le parti (il proprietario dell’immobile e il futuro inquilino) si impegnano a stipulare il contratto vero e proprio. Viene spontaneo chiedersi allora che senso ha stipulare un contratto preliminare: ve lo spieghiamo in questo articolo.
A cosa serve stipulare un contratto preliminare d’affitto?
Sono sempre più frequenti le situazioni in cui un immobile resta sfitto per molto tempo o che riceva qualche visita saltuaria da parte di potenziali inquilini. E quando sembra che finalmente tutto si sia sistemato, qualcosa va storto: le persone si tirano indietro all’ultimo momento e l’appartamento non viene locato. Questi meccanismi vanno avanti per molto tempo e nel frattempo si smette di mostrare la casa ad altri potenziali inquilini e questo si traduce, per il proprietario, in una perdita di tempo e di denaro. Il contratto preliminare di locazione serve a sottolineare la serietà delle intenzioni: un vero e proprio impegno a stipulare un il contratto di locazione.
Ma questo vale anche per l’inquilino, che può volersi tutelare dal proprietario, che dopo aver dato la sua parola, decide invece di locare l’appartamento a qualcun altro. Insomma, si tratta di uno strumento di tutela per entrambe le parti.
Qual è la forma di un contratto preliminare
Affinché un contratto preliminare di locazione sia valido, deve avere la stessa forma prevista per il contratto di locazione, ovvero deve:
- essere scritto, in quanto produce effetti giuridici e in caso di inadempienza giustifica la richiesta di risarcimento per danni,
- avere la stessa forma del contratto definitivo. All’interno si dovranno quindi indicare gli elementi essenziali che faranno parte anche del contratto definitivo come la durata della locazione, il canone pattuito, l’importo della caparra.
La caparra
Anche tale tipo di contratto prevede il rilascio di una caparra che può essere di due tipi: confirmatoria e penitenziale.
La caparra confirmatoria è versata dalla parte che ha proposto di stipulare tale contratto. Se si tratta del conduttore sarà lui a dover versare la caparra e in caso decida di rinunciare a prendere l’appartamento il locatore potrà tutelarsi trattenendo la somma.
La caparra penitenziale obbliga invece le parti a rinunciare alla risoluzione del contratto: se il conduttore rinuncia a stipulare il contratto di locazione definitivo perde la penale, se lo firma deve restituire all’inquilino la caparra che ha versato.
La legge non prevede però l’inserimento di una clausola che indica il termine per la firma del contratto di locazione vero e proprio, ma si può comunque indicare un limite temporale massimo per ridurre eventuali rischi.
Registrazione del contratto
Inoltre, il contratto preliminare di locazione è soggetto a registrazione: si paga l’imposta di registro che varia in base alla durata dell’affitto, al canone e al regime a cui si aderisce. C’è però una sentenza della Corte di Cassazione Civile (n.2037 del 27 gennaio 2017) che ha stabilito l’obbligo di registrazione solo del contratto di locazione definitivo e non per il preliminare.
Come evitare di stipulare un contratto preliminare d’affitto?
Se hai un immobile da locare ma poco tempo a disposizione e preferisci non occuparti delle pratiche burocratiche, puoi sempre delegare il lavoro ad un’agenzia specializzata in gestione degli affitti. In quel caso non dovrai pensare a nulla se non a guadagnare dall’affitto di casa tua.
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